Đầu Tư Bất động Sản Là Kênh Trú ẩn An Toàn Hiệu Quả Năm 2023?

Theo chuyên gia nhận định, đầu tư bất động sản/tài sản là kênh trú ẩn an toàn năm 2023, đáp ứng được mục tiêu khai thác mang lại dòng tiền tươi và tăng giá trị theo thời gian.

Dù các dự báo thị trường còn nhiều thách thức trong năm 2023 nhưng vẫn có một số loại nhà đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả. Đồng thời cũng đáp ứng được điều kiện cần và đủ về tối ưu khả năng sinh lời, nắm giữ dài hạn 3 năm trở lên vì mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái.

Với thị trường thứ cấp, các trường hợp bán tài sản trong năm 2022 đa số đều giảm giá bán kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh do tác động domino của tình trạng thiếu hụt dòng tiền (kiểm soát tín dụng) và lãi suất tăng. Dự kiến vẫn sẽ kéo dài sang năm 2023 và có thể giảm dần khi càng về cuối năm. Vì vậy, trong 9-12 tháng tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản vì sẽ rất dễ thương lượng mức giá hợp lý, người mua khi mua xong nên nắm giữ, khai thác và tích lũy nhưng không có lợi nếu bán tài sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sơ cấp và cả thứ cấp đều trầm lắng, sụt giảm thanh khoản suốt năm 2022, dự báo thị trường năm 2023 cũng chưa thể nhanh chóng phục hồi, các quyết định đầu tư bất động sản để nắm giữ và khai thác tiêu dùng, phục vụ dân sinh, có nhu cầu sử dụng cao sẽ tránh được rủi ro ngoài ý muốn.

Kênh đầu tư bất động sản NHÀ MẶT PHỐ

Nhà mặt phố hay nhà mặt tiền tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh là kênh đầu tư bất động sản có lợi suất từ việc cho thuê trong 12 tháng qua đạt trung bình 1-2%/năm và cao nhất 2,9%/năm, khả năng tăng giá 15-16%/năm, tổng cộng biên lợi nhuận ước tính đạt 18,9%/năm. Lợi nhuận này đã được ghi nhận từ năm 2022 và có nhiều khả năng sẽ tiếp tục trong năm 2023.

Tuy nhiên đây là loại bất động sản có giá trị tài sản rất lớn lên đến hàng chục tỷ đồng/sản phẩm, vì thế mức thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại. Để tối ưu hóa được lợi nhuận khi đầu tư bất động sản nhà phố mặt tiền phải nắm giữ tài sản dài hạn từ 3-4 năm trở lên và nên ưu tiên tài sản có pháp lý hoàn chỉnh.

Theo báo số số liệu của Batdongsan, trong năm 2022 cho thấy mức độ quan tâm thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến nhà mặt phố mặt tiền cho thuê tại TP HCM tăng 263% so với năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường cho thuê loại hình bất động sản này có diễn biến tích cực, mặc dù vẫn chưa thể quay lại thời hoàng kim năm 2019 trở về trước nhưng cũng đã phần nào hồi phục so với các năm đại dịch bùng nổ 2020-2021.

Kênh đầu tư bất động sản NHÀ RIÊNG LẺ

Nhà riêng lẻ hay nhà phố hẻm tại thành phố Hồ Chí Minh có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đạt từ 2-2,6%/năm, cùng với khả năng tăng giá 10%/năm, tổng cộng biên lợi nhuận đầu tư bất động sản này trong năm vừa qua đạt 12,6%. Với lượng tìm kiếm thuê nhà riêng lẻ trong năm 2022 tăng 157% so với năm 2021, có thể dự đoán biên lợi nhuận này có thể tiếp tục duy trì trong năm 2023. Với sô liệu trên cho thấy mức độ quan tâm loại tài sản cho thuê này tăng mạnh, nhu cầu thuê khá lớn.

Ưu điểm của loại hình nhà riêng lẻ là tổng giá trị tài sản vừa phải, khoảng 3-5 tỷ đồng hoặc phân khúc cao hơn có mức giá khoảng 6-8 tỷ đồng/căn, chỉ cần vốn ít, không kén khách so với nhà phố mặt tiền lên đến hàng chục tỷ đồng/căn. Tuy vậy, nếu xét trong bối cảnh thị trường năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn về thanh khoản, nếu xuống tiền đầu tư bất động sản loại hình này phải nắm giữ tài sản dài hạn 2-3 năm trở lên mới tối ưu hóa được lợi nhuận.

Kênh đầu tư bất động sản ĐẤT NỀN VÙNG VEN

Kênh đầu tư bất động sản đất nền vùng ven là loại tài sản chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng tương lai. Loại hình này đã trải qua nhiều biến động trong năm 2022 cùng với tình trạng rớt giá mạnh, thanh khoản xuống thấp. Trong năm qua, đất nền tại các huyện vùng ven TP HCM như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu với biên độ điều chỉnh 10-25% tùy khu vực.

Theo dữ liệu của Batdongsan cũng cho thấy, đất nền vùng ven giáp TP HCM như Bình Dương đi ngang, Bình Phước giảm giá 8% trong giai đoạn từ tháng 12/2021 đến tháng 12/2022. Trong khi đó, đất nền vùng ven phía Bắc gồm Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hòa Bình đồng loạt rớt giá từ 7-22% trong 9 tháng cuối năm 2022.

Theo chuyên gia nhận định, việc iảm giá của thị trường đất nền vùng ven được dự báo có thể tiếp diễn trong năm 2023 với các khu vực từng xảy ra sốt đất ảo. Vì vậy, trong 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để mặc cả đầu tư vào bất động sản loại hình đất nền vùng ven sau đó tích sản (tích lũy tài sản), tuy nhiên năm 2023 chưa phải là thời điểm tốt để bán ra.

Riêng về căn hộ chung cư hiện đang là loại hình bất động sản dần trở thành loại tài sản mua để sử dụng hơn là mục đích đầu tư. Nếu dòng tiền khiêm tốn khoản dưới 2 tỷ đồng và vẫn quan tâm đến kênh đầu tư bất động sản căn hộ, có thể chọn chung cư phân khúc bình dân.

Năm 2023 không còn cơ hội cho các đầu tư lướt sóng do thanh khoản thị trường chưa hồi phục, những rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng khi lãi suất vay cao và kiểm soát tín dụng với bất động sản vẫn còn tiếp diễn. Vì vậy tốt nhất, các nhà đầu tư nên sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không vay khi mua tài sản. Trường hợp khi nhà đầu tư muốn vay, thì cần phải hoạch định sẵn nguồn tiền để trả lãi và chỉ nên vay tối đa 20-30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro, theo nhận định của chuyên gia.

Tham khảo:

Dự nợ tín dụng bất động sản xấp xỉ đạt 800.000 tỷ đồng

Có nên mua căn hộ Thủ Đức Moonlight Avenue?

SÀN GIAO DỊCH BĐS HƯNG THỊNH